六本木新城只是一个纯粹的城市商务综合体,它凭什么吸引如此多的目光?

　　六本木新城（RoppongiHills），这对国人来说也许还是个怪异名词，但但凡去过一次日本的人都会听闻过它的大名：它是东京电影节的主要会场；朝日电视台选址在此；雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部设址主楼森大楼；它是外地游客去日本必游的景点，每年接待游客逾千万人次，东京观光财团的东京旅游手册称之为“东京旅游最后的目的地”。

　　它只是一个纯粹的城市商务综合体，凭什么能吸引如此多的目光？除了它的经营之道之外，作为亚洲目前最成功的旧城改造典范，六本木新城可供借鉴的恐怕会更多。

　　400多个投资方完成的建筑

　　充分发挥你的想象：一个70多万平方米的项目，它的开发者能有多少位？六本木新城的答案是，超过400个。这个由400多个投资方完成的建筑，在建成后爆发出巨大的能量。

　　2003年4月，六本木新城开业；同年的4月末至5月初的黄金周期间，它吸引了265万游客；此后不到2年的时间，六本木新城已经成为日本东京著名的购物中心和旅游中心，成为日本及海外游客的必访之地。它何以爆发如此大的能量？只因为在它建成为世界级别的商务旅游中心之前，其开发者已经积蓄了17年的力量。

　　20多年前，这个现在已经华丽光鲜的综合体所在地，当时还是一个以夜生活及西方人聚集而闻名的小区域。它的蜕变始于1986年。主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判，最终促成这一地区的再开发。

　　事实上，在六本木新城长达17年的开发、规划及建设周期中，其中用于施工的时间只有3年。也就是说，对该项目前期的开发、规划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。日本学者认为，六本木新城是目前日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是迄今为止日本最大的由民间投资的旧城区再开发项目。“长达17年的前期运作过程，是任何一家国内开发商不可能做到的。开发商在开发过程中的持续敬业精神，对建筑及商业文化作品的负责态度，也是目前国内开发商所欠缺的。”国内有学者如此评价。

　　再开发计划的完成恰逢日本刚刚度过“失去的10年”。2003年，新建成的六本木新城呈现出全新的面貌，它被认为是日本新都市主义居住空间的范本，是“日本东京继银座、新宿等著名商业中心后，又一个新崛起的新型综合商业体”。2007年初，国立新美术馆和东京中城（TOKYOMILDTOWN）相继启用，使六本木跃升成为东京重要的中心商务区之一。

　　它是真正意义的“综合体”

　　按照森大厦株式会社董事长、执行总裁森稔先生的设想，六本木新城应该是“一座高楼林立的紧凑型城市，它综合了工作、生活、娱乐、学习所需的一切设施”。开发完成后的六本木新城也确实是如此。六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体，在这个区域里，你可以实现居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。

　　在六本木新城的诸多建筑群中，最为瞩目的当属高耸的六本木森大厦（MoriTowerhills），雅虎、乐天、活力门等众多的日本知名企业总部就设在此大楼内。这幢楼高54层、总高达270米，是当时东京最高的综合建筑物。不过这栋大楼可不完全用于办公，东京君悦酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等都在此处设址。整栋大楼最贵的49到53层不是用于租赁办公，而是用作艺术中心建设。从上到下，53层是森美术馆，52层是瞭望厅，可以看到东京城市景观，51层是会员俱乐部，49-50层是六本木的学术中心。

　　除此之外，新完成的综合体还包括一座能容纳2100名观众的九银幕电影院；一个酒店综合区，其中包括凯悦东京大酒店以及众多一流餐馆；一个竞技场和具有圆形舞台的花园；4幢公寓住宅建筑（共800套），因处于城市中心位置而供不应求，以及一个主要电视台的总部。

　　“以前对城市规划提出的是希望功能分区化，比如说居住、商业中心区、政治中心区、工业分别在什么地方，希望尽量分区明确。但在日本，在做大规模的城市中心区的设计时，绝对不允许你只做办公，法规上规定不能少于25%的居住。”对日本建筑颇有研究的深圳大学建筑学院教授覃力说。他认为，综合化是城市中心区改造的一个趋势，而六本木新城就是其中代表。

　　这个CBD不是水泥森林

　　提到CBD，多数国人联想的画面必然是有多栋拔地而起的高档写字楼。跟国内绝大多数城市的CBD不同，这里不是办公大楼的天下，它的建筑设计更多关注的是建筑使用者的感受。建成后的六本木新城保留了水系和绿化，整合周边的公园和广场，规划中一半以上区域作为开放式空间。

　　在这个寸土寸金的城市中心区，六本木新城还规划了大量公园和绿地。在开发之前，这个区域就是树木丛生的绿色地带。大楼建成后，六本木新城仍然保留了四成以上的绿地，当时建设时暂时移走的百年古树，新楼落成后又移回原地。不止如此，开发商还修建了一个江户时代武士庭园风格的毛利庭园，和一个露天广场供人们休闲，后者也是众多明星举办活动的地点。

　　有意思的是，六本木新城建筑的屋顶花园，没有用来养花种草，而是构建了绝对纯粹的田园风光。在樱树坂六本木综合楼楼顶1300平方米的屋顶花园里，有稻田，有芋头、凉瓜等菜地，有荷花、百日红、松树、枫树、柿子树等四季花木，也有溪水、游鱼、青蛙、野草。春天可以插秧播种，夏天有绽放的荷花和长势喜人的青菜蔬果，秋天有成熟的果实，这里也因此成为学生实习劳动的场地，也是旅游观光客逗留的景点之一。在租金昂贵的区域辟出的用来种蔬菜稻谷，这样的CBD建筑恐怕是少见。

　　六本木新城用先进技术和前卫设计，让这个购物场所更加人性化。六本木新城的地下空间在设计之初就进行了统一规划，商业、餐饮、停车场、地下通道、辅助设施等一应俱全，足不出户就能享受全套服务。社区公共建筑的暖通系统采用地面送风口送风，墙面顶部回风的方式，供暖时，送风只到达人体高度，以节省能源。完全休闲的公园内还可以无线上网。

　　用森大厦株式会社参事岸满帆的话来说，它的开发理念是：使办公区和居住区接近，缩短生活和工作之间往返的时间；保证城区居住和工作是安心和安全的；塑造良好、美观的环境；想办法保留对历史的回忆。

　　人性化的六本木新城很“体贴”

　　怎样的建筑才能经得起时间的考验，而不会被世人遗忘？熟悉世界建筑发展史的建筑师告诉笔者，真正关心居住和使用者的建筑可以做到。这位建筑师同时表示，六本木新城就是这样的建筑。

　　“关心”一词如何界定？对此，笔者粗浅的理解是：倘若你要费很大功夫才能找到并到达这栋建筑，倘若你进了建筑物里边摸不着北，倘若你购物累了想娱乐、坐下来休闲或看看书、上上网打发时间时无法实现，倘若你总是担心找不到停车位、不能方便地带家里坐轮椅的老人轻松出入，就说明建筑物不够关心使用者。

　　六本木新城对于使用者的关心体现在建筑的设计上。在六本木新城居住的住户，不用在上下班时挤公交车，他们从工作的地方到居住地不过步行几分钟时间；他们可以在家门口欣赏到高端艺术品展览，周边有大把购物、餐饮、娱乐的好去处，还可以看到一年一度的东京电影节；其他日本及海外游客，可以通过十几条地铁线路从日本的各大城市抵达这里，在六本木新城购物、娱乐、欣赏艺术作品可以足不出户，各个建筑物之间行走看不到车流；地铁口与六本木新城是点对点的对接，乘地铁直接到新城里面，购物完毕直接乘地铁去往目的地，你甚至不需要知道建筑物是什么模样……因为办公区和消费区地下空间相连，白天办公区停车位不够时可以向消费区的停车场靠拢，晚上停车紧张的消费区也可以往办公区分流，整个六本木新城24小时运转，全天候为消费者开放。

　　精通日本建筑的建筑师认为，六本木新城能如此“体贴”，要归功于它综合化、集群化的开发模式。开发商将整个六本木新城打包设计，在新城内混合办公、居住、购物、休闲、品味艺术等多种功能建筑，地上、地下空间功能完全分离，并完善处理好建筑与轨道交通的关系。在建设之初，开发商就确立设计理念：让居住区和办公区更接近，让在六本木新城办公、居住的人享受足够的便利。这其实是再朴素不过的设计理念，因此建成之后的六本木新城里边有日本数一数二的美术馆，有酒店、剧院、博物馆，还分布有大量餐饮食肆和购物场所。为保证进入商家的质素，开发商坚持所有铺面只租不卖。而这样综合化、集群化的开发模式，最终让建筑呈现出人性化的一面。

　　因此有人说，如果说洛克菲勒中心是城市综合体的开山鼻祖，那么六本木新城可谓是现代城市综合体的典范，因为它代表了现代建筑的发展方向。这个方向就是：综合化、集群化、人性化。